سرمایه‌گذاری در بازار پررونق املاک ترکیه، آرزوی بسیاری از سرمایه‌گذاران بین‌المللی است. اما در قلب این سرمایه‌گذاری، یک مرحله حیاتی نهفته است که تضمین‌کننده امنیت و مشروعیت مالکیت شماست: فرایند انتقال سند (تاپو) و ثبت آن در اداره Tapu (اداره ثبت اسناد). این گام نه تنها یک رویه اداری، بلکه سنگ بنای مالکیت قانونی و آرامش خاطر شماست. آگاهی کامل از جزئیات این فرآیند، کلید یک خرید موفق و بدون دغدغه است. در این مطلب، گام به گام شما را با مراحل انتقال سند در ترکیه آشنا خواهیم کرد.
فرآیند انتقال سند (تاپو) و ثبت در اداره
همانطور که اشاره شد، انتقال سند مالکیت در ترکیه فراتر از یک امضای ساده است؛ این مرحله تضمین‌کننده مالکیت قانونی شما بر ملک است و باید با دقت و آگاهی کامل انجام شود. در ادامه به مراحل کلیدی این فرآیند می‌پردازیم:
- امضای قرارداد پیش‌فروش (اختیاری اما توصیه شده):پیش از اقدام برای انتقال سند اصلی (تاپو)، این امکان وجود دارد که یک قرارداد پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی (Noter) امضا کنید. این قرارداد به وضوح تعهدات هر دو طرف (خریدار و فروشنده) را تا زمان انتقال سند اصلی مشخص می‌کند و به عنوان یک لایه حفاظتی حقوقی، برای هر دو طرف امنیت و اطمینان خاطر ایجاد می‌کند. این گام به خصوص در معاملات بزرگ یا در شرایطی که فاصله زمانی بین توافق و انتقال سند وجود دارد، بسیار سودمند است.
- جمع‌آوری مدارک لازم:یکی از مهم‌ترین بخش‌های این فرآیند، تکمیل دقیق و به‌موقع مدارک است. نقص در هر یک از این موارد می‌تواند باعث تاخیر یا حتی توقف فرآیند شود. مدارک مورد نیاز عبارتند از:
- سند ملک (تاپو) اصلی ملک مورد نظر.
- مدارک شناسایی معتبر خریدار و فروشنده (مانند پاسپورت برای خریداران خارجی).
- شماره مالیاتی (Vergi Numarası) خریدار، که برای انجام هرگونه معامله مالی در ترکیه الزامی است.
- گزارش ارزیابی ملک (Ekspertiz Raporu): این گزارش توسط کارشناسان معتبر و مستقل تهیه شده و ارزش واقعی ملک را تعیین می‌کند. از ژوئن ۲۰۲۰، ارائه این گزارش برای تمامی خریدهای خارجی الزامی شده است و نقش مهمی در شفافیت معاملات و جلوگیری از تخمین نادرست قیمت دارد.
- بیمه اجباری زلزله (DASK): این بیمه برای تمامی املاک در ترکیه اجباری است و باید پیش از انتقال سند تهیه شده باشد.
- عکس‌های بیومتریک فروشنده و خریدار (معمولاً یک قطعه از هر کدام).
- وکالت‌نامه: در صورتی که یکی از طرفین (یا هر دو) قادر به حضور شخصی نباشند و وکیل قانونی خود را اعزام کنند، ارائه وکالت‌نامه رسمی و تایید شده الزامی است.
- مدارک مربوط به تسویه عوارض و بدهی‌های ملک: شامل گواهی پرداخت عوارض شهرداری و تسویه کامل قبض‌های آب، برق، گاز و شارژ آپارتمان (در صورت وجود) تا تاریخ انتقال سند.
- پرداخت هزینه‌های انتقال سند:هزینه‌های مربوط به انتقال سند بخش جدایی‌ناپذیری از فرآیند خرید ملک است. این هزینه‌ها شامل موارد زیر می‌شود:
- مالیات بر انتقال سند (Tapu Devir Vergisi): این مالیات معمولاً ۴% از ارزش اعلام شده ملک در گزارش ارزیابی است. این مبلغ به طور سنتی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود، اما نحوه تقسیم‌بندی می‌تواند بر اساس توافق طرفین متغیر باشد.
- واریزی صندوق چرخشی (Döner Sermaye): هزینه‌ای اندک برای پوشش امور اداری و خدمات اداره تاپو.
- سایر هزینه‌ها: شامل هزینه مترجم رسمی (در صورت نیاز)، هزینه‌های مربوط به گزارش ارزیابی و غیره.
- حضور در اداره Tapu:این مرحله نقطه اوج فرآیند است. خریدار و فروشنده (یا وکلای قانونی آنها با وکالت‌نامه رسمی) باید در تاریخ و ساعت تعیین شده در اداره تاپو حاضر شوند. در این جلسه، تمامی مدارک جمع‌آوری شده توسط مسئولین اداره بررسی و تایید می‌شوند. نکته بسیار مهم برای خریداران خارجی، حضور یک مترجم رسمی و سوگندخورده است (در صورتی که خریدار به زبان ترکی مسلط نباشد). وظیفه مترجم توضیح تمامی مفاد سند و مراحل انتقال به خریدار است تا از درک کامل تمامی جزئیات اطمینان حاصل شود.
- امضای سند:پس از بررسی و تایید نهایی تمامی مدارک و اطمینان از صحت اطلاعات، سند توسط طرفین (خریدار و فروشنده) و سپس توسط مسئول اداره تاپو امضا می‌شود. در این لحظه حساس، مالکیت قانونی ملک رسماً از فروشنده به خریدار منتقل شده است. این امضا حکم نهایی برای اعتبار حقوقی معامله را دارد.
- صدور سند جدید:پس از تکمیل مراحل و امضاها، سند تاپوی جدید بلافاصله یا در مدت زمان کوتاهی به نام خریدار صادر و به وی تحویل داده می‌شود. این سند جدید، مدرک قطعی و رسمی مالکیت شما بر ملک در ترکیه است.
نتیجه‌گیری
فرآیند انتقال سند و ثبت آن در اداره Tapu، گامی محوری و اجتناب‌ناپذیر برای هر سرمایه‌گذار در بخش املاک ترکیه است. انجام این مراحل با دقت، آگاهی کامل و تحت نظارت یک وکیل متخصص و مجرب، نه تنها تضمین‌کننده امنیت سرمایه‌گذاری و حقوق مالکیت شما در ترکیه خواهد بود، بلکه سنگ بنای محکمی برای مسیر اخذ اقامت از طریق خرید ملک در ترکیه فراهم می‌آورد. با درک صحیح این فرآیند، می‌توانید با اطمینان خاطر در این بازار پرپتانسیل قدم بگذارید و به رویای مالکیت خود در این کشور زیبا جامه عمل بپوشانید.